Résidence-services ou garage, quel est l’investissement immobilier le plus rentable ?
Vous pensez à investir dans l’immobilier et avez démarré quelques recherches ?
Vous avez sans doute vu passer des publicités pour l’acquisition d’un bien dans une résidence-services. À première vue, avec le vieillissement de la population, l’idée d’investir dans une résidence-services peut sembler séduisante.
Cependant, nous vous invitons à considérer l’ensemble des facteurs pour évaluer la rentabilité réelle de cet investissement afin de comprendre pourquoi l’achat d’un garage ou d’un parking s’avère souvent plus rentable et moins risqué qu’une résidence-services.
1. Coût d’acquisition et simplicité de gestion
Le premier point qui fait pencher la balance en faveur des garages est le coût d’acquisition.
Par exemple, un lot de 10 garages à La Louvière coûte, tous frais compris (TVA, frais notaires, divers et travaux) 172.899,17 euros, soit moins onéreux qu’une résidence-services dont les prix d’achat sont nettement plus élevés, souvent bien au-delà de 230.000 euros.
De plus, une résidence-services implique des frais supplémentaires importants liés aux aménagements spécifiques : accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, surveillance 24h/24, services d’assistance, etc. Ces dépenses impactent fortement la rentabilité.
À cela s’ajoutent des charges de copropriété plus lourdes, rendant la gestion plus complexe. Contrairement aux garages, l’investissement dans une résidence-services est donc non seulement plus coûteux, mais aussi plus chronophage à gérer, notamment à cause des services intégrés et de la relation avec l'exploitant du bien.
Résidence-services ou garage, quel est l’investissement immobilier le plus rentable ?
2. Rendement net supérieur
Le rendement net d'un garage est généralement bien plus intéressant.
Dans le cas d’une résidence-services, le rendement tourne autour de 3 à 3,5 %, souvent diminué par des charges élevées et des frais de gestion importants. En effet, une résidence-services étant un bien dit "géré", l’investisseur doit partager ses revenus avec l’exploitant qui en assure l'entretien et le bon fonctionnement, ce qui réduit de facto son bénéfice net. De plus, la rentabilité est fortement conditionnée par la bonne gestion de cet exploitant, ce qui constitue un risque supplémentaire.
En revanche, un garage, avec un rendement net souvent supérieur à 5 %, bénéficie de charges réduites et d'une gestion simple et autonome, permettant ainsi une rentabilité rapide et stable sans la dépendance vis-à-vis d’un opérateur externe.
3. Moins de risques de vide locatif
Le marché des résidences-services est déjà largement saturé dans certaines régions, notamment en Flandre, où la construction a explosé ces dernières années. Cela entraîne des difficultés à louer ces biens, exposant les investisseurs à des périodes de vide locatif prolongées et à une baisse des prix. Le pire scénario pour un investisseur est un vide locatif, car il entraîne une absence de revenus tout en devant supporter les charges fixes. De plus, si l’exploitant n’arrive pas à remplir l’établissement, cela impacte négativement la rentabilité globale du projet.
À l’inverse, les garages et parkings offrent une demande stable, même en période de crise, garantissant ainsi une occupation régulière et un revenu locatif fiable.
4. Flexibilité et diversification
Investir dans un garage offre également une plus grande flexibilité. Le coût d’entrée étant relativement bas, il est possible de diversifier rapidement son portefeuille en acquérant plusieurs emplacements dans des régions différentes, ce qui diminue les risques.
À l'inverse, l’investissement dans une résidence-services est un projet lourd et de long terme, nécessitant un engagement financier important, avec une moindre possibilité de diversification. De plus, la revente d’une résidence-services peut s’avérer difficile, en raison d'un marché souvent saturé et d'une baisse de la demande, notamment dans les zones où l’offre dépasse largement les besoins. Cela réduit la liquidité de l’investissement et peut entraîner des pertes en capital pour les investisseurs qui cherchent à sortir rapidement du marché.
Conclusion ?
Bien que l’investissement dans une résidence-services puisse paraître attrayant en raison de la demande liée au vieillissement de la population, il présente plusieurs désavantages majeurs : coût d’acquisition élevé, charges importantes, dépendance à un exploitant externe et risques accrus de vide locatif dans un marché déjà saturé. Ces facteurs limitent la rentabilité et compliquent la gestion pour l’investisseur.
En comparaison, l’acquisition de garages ou de places de parking offre une alternative plus rentable et beaucoup plus simple à gérer. Avec un coût d’entrée plus faible, un rendement net supérieur (souvent au-delà de 5 %), et un risque locatif minime, investir dans des garages permet non seulement de diversifier son portefeuille mais aussi de garantir des revenus stables. Enfin, la demande pour ce type de bien reste constante, assurant une occupation régulière et une facilité de revente, contrairement aux résidences-services.
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